牛年的首宗土拍——波波城南侧地块，昨天被绿城以元/㎡的楼面价，总价20.9亿元收入囊中，距离封顶价仅差两手，估算地块的实际楼地差仅约-元/㎡，土拍火热依旧。 回顾一下年的情况，称得上是红盘迭出，不少项目的中签率低至个位数。 数据来源宁波房产APP 分析分析去年这些低中签率的项目，基本都存在一定程度的倒挂。有些是由于板块长期断供，如崇文花园；有些项目有配套和地段优势，但板块供应量不足，产生倒挂，如宝龙一城；有些是因为周边的高地价拉动了二手房的预期…… 循着这些红盘，我们大胆预测了今年将入市的项目中，各区域的红盘担当。 东部新城：龙头区域 稳居宁波房价第一梯队的东部新城，可谓是“有市有价”，价格居高不下，需求量也十分旺盛。 今年1月开盘的维科·水岸春晖，位于明湖板块，备案均价约元/㎡，首批开盘套房源，有近组购房者报名，有房中签率低至9%。 年创下起拍价、实际地价、成交总价“三高”的江山万里雅戈尔明湖地块，目前来看毫无疑问是今年东部新城的最大热门。 江山万里雅戈尔明湖项目 明湖板块 强强联手 项目信息：总建面18.35万方、容积率2.2、绿化率30% 参考价格：毛坯销售均价不高于元/㎡（目前最高限价） 虽然明湖尚未建成，但是明湖板块作为东部CLD，称得上是塔尖居住板块。 根据公示资料，项目共规划了18栋高层、小高层。据网传消息，户型规划为建面约-㎡高层和建面约㎡高层公寓式住宅。此外，出让条件里还要求了不少于㎡的小户型住宅（≤90㎡）。 项目配置了1.2-2.8万方的公寓式住宅面积，三层以上要求在外墙和阳台外配建约30-40㎡的花池，这样的花园阳台和立面设计，将是明湖板块一道独特的风景线。 加上江山万里和雅戈尔两大开发商打造高端项目的丰富经验和优秀口碑，项目揭晓庐山真面目时必将成为热点，毕竟明湖的每一套房子，都是且买且珍惜。 鄞州区：主战场 年，鄞州区范围内神盘不少。尤其是宝龙一城，作为集鄞州中心区+南商CBD唯一住宅+TOD综合体+限价3w+m地标写字楼等等要点为一身的项目，2%的成绩更是宁波年度最低。 年鄞州区供应量充足，光是泛老江东板块就有7个项目，将会是一大主战场。我们预测能脱颖而出的，同样是一个综合型选手——华润轨交金钟项目。 华润轨交金钟项目 三江口 TOD综合体 倒挂 一线江景 参考价格：毛坯销售均价不高于元/㎡ 金钟地块处于老江东+三江口的黄金位置，是一块难得的绝版江景宝地。往北面看，同样一线临江的是雅戈尔海景花园这样的一代豪宅。 项目紧邻地铁4号线兴宁桥东站，配备幼儿园、公园绿地、酒店、综合超市、公交首末站、写字楼等等，将成为三江口又一标志性综合项目，也是继海景花园和新世界之后的第三代豪宅标杆预备役。 周边的新世界宁铸尊府二手挂牌已高达约6-7w，金钟地块的毛坯限价均价仅元/㎡，加上绝版的江景位置和三江口情怀，为数不多的10栋住宅入市后会令改善置业者们趋之若鹜。 海曙区：以鄞奉为重点 海曙区相较于东部新城、鄞州区域，热度相对较低。去年区域最火的是五江口的江汇城项目，三次开盘的有房中签率都在10%出头，但江汇城的综合优势很难复制。 此外，还有一个成绩不错的项目——位于鄞奉片区的绿城交投·晓风映月，凭借江景优势和品牌加持，即便39元/㎡的均价相较于周边项目高出-元/㎡左右，开盘去化率依然达到93%。 所以今年，我们认为在海曙区范围，最具红盘气质的是保利的鄞奉项目。 保利鄞奉项目 鄞奉板块 一线江景 项目信息：总建面16.9万方、容积率2.7、绿化率30% 参考价格：毛坯销售均价不高于元/㎡ 鄞奉路是建设中的宁波市重点的都市核心区、海曙面向未来的城市副中心。保利鄞奉项目地处奉化江湾畔，从公示的社区排布上看，也力争做到了瞰江面的最大化。项目规划了4栋小高层和10栋高层，并自带不小于㎡的商业。 西南侧的幼儿园用地规划一座约㎡的幼儿园，从效果图可以看到，设计还是很有特色的。 江北区：倒挂热门 年上半年话题度最高的项目无疑是中旅城。由于限价原因，与周边二手房倒挂高达-元/㎡，多套房源吸引了约1.5w购房者参与摇号，成为宁波首个万人摇项目，中签率低至3%。 而下半年江北最火的要数云潮中心，同样有着非常可观的一二手倒挂，的报名人数在7月新政后位列宁波意向购房登记三甲。 年，我们预计与云潮中心同属姚江新城板块的江来上府和姚江晴雨项目将会是江北两大红盘。 江来上府/姚江晴雨 姚江新城 倒挂 地铁 一线江景 江来上府 项目
